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对话环节:如何打造城市区域商圈?购物中心如何创新?

  对话环节:如何打造城市区域商圈?购物中心如何创新?消息:4月10日,2015第四届搜铺网安徽商业地产峰会在合肥政务区泓瑞金陵大酒店如期举行。本次大会由搜铺网、行商中国联合举办,上海交大、大中华购物中心联盟、华东商业地产联盟、安徽省餐饮协会、安徽商业群英会、金鹰品牌群英会鼎力支持。

  会上,本着实现安徽商业地产企业与商家共赢的目的,业内资深专家、名企高管、商业精英、主流媒体等近500名嘉宾齐聚合肥,并纷纷就目前安徽商业地产遭遇的困境发言献策,为尚在困惑中的商业地产开发企业找到另辟蹊径的发展方向以及制胜法宝!

  时磊:今天大会给我们安排的第一个对话议题是如何打造城市区域商圈,包括我们这两天的峰会和沙龙,都在讨论购物中心的业态和商圈的打造问题。随着城市的扩容,商业的网点和区域越来越多,我和我们吴波总也经常说这个话题,我们到安徽来投资的时候,屈臣氏进入我们华联项目的时候,我们认为那个已经很偏僻了,现在已经成为政务区地价最高的区域,如何打造城市区域的商圈,这是大家普遍关心的话题。首先有请南翔的王辉总来解读。

  王辉:今天好朋友很多,感谢搜铺网给我们这个机会在此跟各位见面。这个概念蛮大的,也是老生常谈的线年做百货的商圈不一样,城市化人口聚集的速度,改变了很多人现在消费的趋势和消费观念的一种变化,恰恰不管是作为商业连锁企业还是作为地产开发企业,还是作为大的连锁企业都要关注变化的趋势。

  一个商圈在一个城市里头,我们的商圈是单体的。最早城市规划就叫商业规划街,沿着步行街聚集,大家知道以往在合肥的关注度很高的鼓楼、百货商厦,随着时间的转移,淮河路商圈这么多年没有太大的变化。随着合肥市的发展,2005年之后,合肥市迎来了十年的高速发展,现在的商圈已经不是以前那种商圈了,在合肥市滨湖区商圈、政务区商圈、三里庵商圈等等,我们能够做什么,我们要发现和预知城市未来的趋势。人口在哪里聚集?首先这个地方要有人,附近小区交通很便利,是现在的人,还是未来三到五年之内的人,对于整个城市发展来看,还是对一个设计发展来看,周边交通的几点,是一级干道还是二级干道,构成一个商圈首先要看的基本元素。开发商在选地块的时候,实际有两个动因,决定在这个地方做不做商业。一是政府在规划这块的时候,它是商业用地还是商住综合用地,在挂牌的时候,要求你必须占一定比例的商业;二是有连锁需求的开发商,如华润的五彩城等,他本身就有开发需求,它在选地的时候,就选这块地符合自己的业态布局开发,从产品的设计,到跟城市的交通关系及其未来发展状况,这些都会充分的考虑。三是不管是连锁百货、连锁超市也好,它选的物业本身很重要,实际上对于周边环境变化,能否满足自己商业发展的需求,由此带来的变化拉动周边商圈辅助性的东西,商圈是一个生态的概念,不简简单单是商家的事情。这个商圈构成的基本元素,站在不同的角度来看,对商圈的意义是不一样的,对于政府而言,这个商圈的构成是影响城市发展未来的格局,同时对城市的居民带来生活上的一种便利,同时也带给城市一个窗口和名片。对于地方财政收入来看,可能带来持续不断的财政收入。对于开发商而言,不断地增长和增值。对于商家而言,在这里面能做更好的生意,赚更多的钱。这里面大家都认为这个商圈能够各取所需的情况下才能持续,才能不断地发展,我们看到原来很好的商圈变成不是很好的商圈,城市发展格局变了,人的消费方式变了,消费的观念变了,所以不管是商家也好,对话环节:如何打造城市区域商圈?购物中心如何创新?商圈的变化也好,站在政府的角度还是站在商家的角度,这不是哪一家的事情,我认为是综合的事情。

  时磊:王总刚才从概念方面全面的解读了他对商圈的理解,从政府到开发、到品牌商,包括消费者,共同努力改变商圈生态的环境,这个生态才能称之为商圈。不然,原来非常繁华的变化,随着时代的变革也会逐渐的没落。段剑扬总,在合肥是两个商圈,淮河路最繁华的地段,还有一个是政务区的商圈,下面请我们的段剑扬总解读一下。

  段剑扬:首先特别感谢搜铺网提供了跟大家交流的机会,王辉总已经把这个概念诠释的非常全面。我做一个补充,我觉得商圈的形成,从上层建筑的角度来说,有一个前置性,给大家说一个数学题,特别简单,合肥市整个城市人口有400万,按道理说,合肥市线万商业面积,我们衡量一个商圈也是这样子,我举目前所处政务区的商圈,区域人口40万,实际的商业面积按照这个公式来说,20万的商业面积,实际有50万。这种商圈的形成,可能从很简单的公式来看,商圈竞争的状况是什么样的,我想说的第一个问题,其实我们在做一个商圈的时候,不仅仅是开发商的问题,也更不是我们零售商的问题,应该从一个城市的规模各方面来考虑。

  第二,商家在每个商圈中所处的位置。每个商家在商圈中要找准自己的位置,你扮演的角色是什么?我们也喜欢成行成市,说明购买力、投资环境等等,同时这个商圈有的时候我们也要判断自己的定位,是否合适于进驻这个商圈,商家去选址特别去考虑的问题。

  第三,商家在形成中所起到的促进作用和扮演的角色来说,从游戏规则来说,应该考虑我们的前提。

  时磊:从城市政府规划方面,也是应该有一点点的前瞻性,吴波总加侨项目,请吴波总分享一下,他对他们项目在商圈里的定位。

  吴波:大家下午好!我简短的说一下,刚才两位大佬都说了他们的见解,一个商圈的打造需要时间,有的商圈需要很长的时间打造,也有的形成商圈相对容易,我就从我们自己做商业角度来说,应该如何去打造购物中心的商圈,首先我们知道购物中心分小型的,有面积、迷你型的购物中心,打造周边1.5-2公里范围内的商圈,把周边的人群,他们的需求了解清楚、吃透,围绕他们,做他们需要的东西,这样我觉得迷你型的购物中心,应该有生存的空间。3-8万平的社区型购物中心,针对的人群扩大到3-5公里范围内,这3-5公里范围之内,我们周边有多少写字楼,有多少人群,多少小区,高档还是消费力差、消费力弱,针对他们把这个了解清楚,我们还是针对这个做我们的购物中心,让他们到这里来消费的起,或者说愿意过来。区域型的8-12万的购物中心,5-8公里的范围之内,也有10万平方这样的项目,仅仅5公里不一定能够满足你的需求,需要做更多的工作和更多的功课去吸引你,使得你定位的这些客人过来,也是形成固有的商圈,让消费率能够往你这边来集中。合肥银泰中心面积不是太大,影响力在安徽省可能是首屈一指的,所有这些在安徽省买一些高档的可能是往这里来,甚至10公里20公里。我刚才说的购物中心如何打造我们的商圈,可能跟他们的不一样,我觉得我们应该做好我们自己的事情,尽量短的时间来形成我们的商圈,谢谢!

  陈晶酉:我们选产品是这样的,现在有一个对比,这个商圈里面大概是商场、购物中心和其它的小商业街区,我们主要选的是购物中心,现在选购物中心也非常难,购物中心最主要的几点:一是开发商运营和物业,这个结合的好,我们选择购物中心跟商圈,如果开发商跟物业公司、运营商三家独立的,这样的购物中心对我们来说很多,现在最关键的是,一个商圈里,购物中心雷同的太多了,在整个商圈里有酒店、办公、商城、会议中心等等,这些都是我们首选的,如果在合肥商圈,相对来说老商圈,政务商圈,类似的有很多,这是非常确定标杆的商圈。现在商圈从大城市来说还是比较好的,有的只做了办公楼,其他的没有商业,在我们安徽这个城市不是的,规划下来落地的时候,20%是商业,大家都要做购物中心,这种我们选择也没有突出的,大城市当中特别好,它规划的特别合理,商业就是商业,住宅就是住宅,这个商圈没有相互竞争,但在我们往下地级市,芜湖往淮南走,就分不清楚,没有商圈了,基本上都差不多,我是这样理解的。

  时磊:感谢陈总,陈总在上面的会议上也提出了,他们选择物业的时候,最害怕开发商、运营商和物业方不是一家,如果想和绿茶合作,我们的开发商和运营商、物业方不是一个公司,绿茶选择你们的可能性就会小一点,我经常跟我们的品牌商讲,如果三年都能对着一个项目负责人打交道,你是一件非常幸福的事情。

  时磊:下面我们谈第二个话题,浅谈购物中心的创新。购物中心的创新是非常大的命题,现在我们说同质化比较严重,如何创新?阜阳镇上的一个妇女都在给他提意见,商场里缺少三样东西:缺少一个电影院,缺少一个儿童玩的地方,缺少吃饭的地方。连农村的妇女里都知道这三种元素,你们是不是有点落伍了?请在座的四位嘉宾从这个观点简短的发表自己的一些看法。

  王辉:购物中心的创新年年讲,最早是2006年、2007年就开始说创新,首先大家知道购物中心这种形态和商业发展到现在,最早的街边店到批发市场、零贸市场到购物中心,优点和缺点大家要清楚。

  我举一个不恰当的例子,购物中心相当于现在的养鸡厂,最早的鸡是散养的,后来弄回来自己养,家庭小窝。自己散养的鸡有什么好处?第一,你不管它,可以自己到处乱跑,很小但很好吃,成长很慢,下蛋下的很小,购物中心相当于养鸡厂养的鸡,长的很快,批量生产,长的鸡都是一样的,品种也很全,但是弱点是什么?对人员培养,光线、通风要求特别高,同样一个鸡瘟过来了,可能养鸡厂的鸡一死就是一整片,但是散养的鸡不一定,所以这就是购物中心和以前传统商业的差异,购物中心好处是什么?温度是恒定的,不管是刮风下雨咱都可以在这里面来。第二业态,吃喝玩乐购,大家觉得很全,什么都有。但是缺点也很明显。第一,开发商对产品规划里的需求,对经营者的专业度、细致度有更高的要求,同样对于业态之间的划分、品牌之间的划分,可能更加的严谨。同时它的管理成本提高,一个14-15万方的购物中心,一年的管理成本,能耗不是被厂家负担的情况下,基本上是3000-3500万之间,分摊过之后可能会好一些。购物中心有它的优缺点,买过以后再来谈创新,同质化太严重了。差异是有多大的差异?比如说我桌子上摆的这瓶矿泉水,我摆瓶果汁有什么不一样,牌子不一样、口感不一样,颜色不一样,这就是我们所说的差异,但是它的成分99%都是一样的,都是水,只有1%不一样而已,恰恰这1%的不一样是我们要去做的,99%在什么地方,大家要清楚。

  创新确实比较大,不知道从哪去说,我想从这几个地方跟大家分享一下,大概有六个方面。

  一、创忆。创造一个有记忆的场所,欢迎唤起记忆的场所,能够唤起这个城市居民,包括这个城市的文脉,通过很多的方法让你在这个城市里流连忘返。对话环节:如何打造城市区域商圈?购物中心如何创新?我记得在港汇广场里做了一个阿拉街,很多人到那个地方去,尤其是外地人,就是在室内的场所创造了最早的上海市弄堂的文化街,但是就是这个给最早的港汇带来了很多的游客,使场所和城市的记忆合二为一。

  二、创异。创造差异,从购物中心选址,要想跟别人不一样,不管从建筑的空间,空间的配置,还是外立面,跟别人有不同的地方。建筑物的本身就是大家愿意去跟人家所不一样的,当然这个差异还停留在很多方面,有业态的组合,就是要强调我这有跟你不一样的标签。开宝马坐奔驰,是不是有这种广告语?宝马开着舒服,奔驰坐着舒服,它有了这样的标签,有不一样的地方。我们有时候说买奢侈品就到银泰去,即便三家店里即便有同样的品牌,但是给人的感觉是不一样的,创新一定要找到自己的定位。

  三、创艺。做商业地产的人都知道,这两年在业内出现很多有商业性的,已经把这些传统的文化艺术、雕塑艺术、演艺艺术和购物中心进行结合,让购物中心在购物的同时感受到艺术的魅力,提升的价值空间是显而易见的。市场也事实证明了它的这种可行性。

  四、创意。经营是有温度的场所,需要这个场所附加更多的意义,更多的变化。我们举一个例子,社区的购物中心,长春的购物中心不是高大上,但是它有一个购物中心让我非常差异,有值得我们借鉴和学习的地方,负一层有2万5千方,里面装修极其精致的铺,把精细的大米甚至螃蟹都可以做成一家一家店,四千多方做得非常的棒。同样一个社区购物中里头,我太太在阳台上喜欢养各种各样的花,黄金周带着孩子想出去三五天,就发现麻烦了,这个花五六天、六七天不浇水也会死掉的,没有人帮我照顾,也没有地方能解决这样的问题。同样如此,我看他家的花很好,我有这样的花他也喜欢,没有一个交换空间。在北京的社区里,会出现电影院,有教堂,有佛堂,在一个社区、一个会所里头,作为几个这样的东西,在这个社区里,老年人有这样的信仰,大家都知道家里信基督教的人每天要祷告的人,避着子女关到门后面,子女会反感,这些东西都没有,我们都可以在购物中心,站在消费者的角度来说,让他感觉到这个购物中心更加温情,更加有温度、更加有灵魂,我乐意来,也喜欢来。

  五、创议。购物中心要创造话题,要创造热点,大家都知道肯德基营销怎么做的?今天做个鸡米花,明天做个骨肉相连,这些一直都有卖吗?不是的,为什么一直去做呢?它要创造热点、要创造话题。

  六、创益。经营一个场所,既有公益的东西,创益的东西,才能够赢得社会的支持。

  所以我们说为每一位创造更多的价值,对于社会的价值要有兼顾,所以为社会创造效益,为员工创造效益,本身这个购物中心比别人就不一样,这两年我们在招商业态的时候,我们叫三创品牌。我个人的理解从这几个角度来说,我们以前讲的购物中心,要做创意的品牌,创业的品牌,我们加以扶持,现在大家讲创新,更多的在一些业态上,我们叫体验式业态,刚才看到购物中心50%是零售,30%是餐饮,基本上餐饮类的、娱乐类与儿童类的业态在加大,零售类的业态在减少,简单的把这些放大就能够解决购物中心的问题吗?恰恰不一定,所以在日本、台湾这些地方做的比我们好很多。时间关系,我不展开更多,举一两个小例子,台湾的嵩山馆做了十几家店,一个是玻璃器皿推各种各样的瓶子,现场DIY可以报名学习。要想创新首先要找准自己能够给你的客户带来一些别人给不了的价值。

  时磊:王辉总非常认真,王辉总在发言的时候,我一直在看,他用六个创意来总结了我们的创新。美国的总统小布什,大家都认为他是很可笑的一个人,他发动战争的时候,就写了一个口号叫做“回家的路经过巴格达”。我想这也是一个创新,银泰我是非常喜欢的企业之一,百货业里我比较关注两个企业,一个是江苏的金鹰,另外是银泰,合肥的银泰我认为做得是非常棒的,在银泰中心开的时候,我就说传统的国企,他们在思路的根基上还慢了一点,它的LV一旦进到银泰里面,银泰就是安徽最高档的商场,无可替代的。这就是银泰的创新,像华邦的银泰也有创新,包括韩国馆,还有新上的一些业态。下面有请东家来讲讲创新。

  段剑扬:说到购物中心的创新,它是一个时代的产物,发展到今天,某种意义上已经不能称之为购物中心了,现在已经把购物中心作为体验中心,也是社交场所来看所谓的盒子,我觉得如果说到购物中心的创新,首先从概念上就有一个,我是把它理解为生活方式中心而不是购物中心创新,这是我提的第一个观点。

  第二,我非常钦佩的地产商是万科,对话环节:如何打造城市区域商圈?购物中心如何创新?现在转型为城市配套的服务商,银泰在这方面也是比较创新的,我们从传统的零售商,去年开始我们提出来消费解决方案的提供商,从这两个概念的转换,大家能够看出来,银泰在这方面思维对购物中心的理解,说到购物中心这个盒子本身,我觉得所谓的创新无非就是两种商业模式,尤其是在目前互联网时代,一个是低成本,一个是差异化,在座也有很多的开发商,也有很多的品牌商,我想回到最原始的问题,你想清楚自己到底要做什么,当然我们梦想的做两个都做到,既是低成本又是差异化。我觉得作为一个企业也好,做一个品牌也好,做一个购物中心也好,无非就是找到自己的方向,当时银泰做银泰中心,它处的商圈位置和高端的奢侈品位置,我们走的就是差异化的路线,所以才有今天的合肥银泰中心,在座有很多的地产开发商,不排除做购物中心,如果有兴趣的话,我觉得这个话题可以找机会展开来说,今天时间关系,我不跟大家来探讨,说到底,对话环节:如何打造城市区域商圈?购物中心如何创新?银泰在这方面作为一个零售商来说,我自己一直非常佩服,还是非常超前的,四五年前从传统的零售百货到购物中心的转型,我们从零售商又转变为消费者解决方案提供商,我个人理解是不归路,只有往前走。刚才王辉总讲的很多,我觉得都是非常受益的,作为一个购物中心的创新,都觉得是业态的创新,从盒子本身来说,选址、空间建筑、动线规划、业态组合、收盈模式等等,这所有的东西中间都可以有创新,所有的创新都是沿袭我们遵循消费者的习惯,消费者是发生改变的,我们所做的行为,之所以有这个盒子,我是非常配合陈总绿茶的餐饮品牌,他已经把中国的餐饮做成了品牌化,我们仅仅是消费者解决方案的品牌商、提供商,我觉得不是单靠开发商能够做的,而是需要许许多多的合作方,从你们的点点滴滴来做创新,所有的创新都是围绕着我们消费者的行为习惯,随着时代的变革,消费者在发生什么变化,我们给他们提供他们所需要的东西,有了这个理念,生活中心也好,购物中心也好,都会逐渐的满足消费者的需求。谢谢!

  时磊:谢谢段总,我记得我六七年前刚来安徽投资的时候,在淮南一个朋友的女儿说我想吃个必胜客,那时候淮南还没有必胜客,突然有一天,有很多女孩子请她吃饭的时候,基本上都会说去银泰城,这是一个很可怕的改变,我认为这是一个非常好定位的创新。不仅仅是业态的创新,是建筑形态,包括今天甲方的开发商老板来,这对大家也是非常好的启发,对话环节:如何打造城市区域商圈?购物中心如何创新?在整个全产业链方面都存在一些创新的点。我来安徽比较久,我觉得吴波总一直在创新的路上,

  吴波:作为我来说,创新是因地制宜,因人而异。为什么说因地制宜?打个不确定的比方,在一个居民居住的地方,有一个超市,你说怎么把销量搞上去,再创新都没有办法。再说一下因人而异,跟我们管理团队、运营团队有关,跟开发商有关,为什么说跟他们有关?一是思想上,能够想到创新的东西适合这个项目,二是资金实力上能不能符合这样的想法创新。我觉得因人而异和因地制宜,这两点也是很重要的影响到所有的创新能不能落实到项目。

  陈晶酉:创新肯定是要投入的,广州做了一个海洋馆,投资了6个多亿,另外做了3万多方的购物中心。我在贵阳的体量也有50万方,设计费都花了1多亿,在全球的设计大赛获得了二等奖,这种创新是投入,购物中心越来越多,商城也越来越多,所有的项目在一起,现在我们慢慢的分开来,多品牌经营,生活社区也能做,其他的小的购物中心也能做,这样在整体的运营上,就把品牌多样化,项目好运营上没有什么问题,我们都可以做。创新是我们自己做,也不合作,从去年开始,一部分我们自己做,一方面我们跟别人共同合作,还有也可以加盟我们。今年创新更大了,投资方对我们项目投了2.6个亿,一线城市和省会城市,往更高的方向去做了。

  时磊:谢谢陈总,绿茶能加盟了,想加盟绿茶的跟陈总谈。陈总刚才说了两个观点:一是创新不是软性的创新,要舍得投入,不花钱光靠灵感上的东西也不落地。二是绿茶在菜品的分割程序,跟我们的传统百货性质是一样的。这个话题我们会后深入的探讨。

  我是江苏人,在座的像王辉总、吴波总是安徽这一带的商业地产或者零售领域里面的精英,我在江苏也算是从业比较早的商业人,借助浙江搜铺网,陈总也是浙江人,通过这样的一个平台展现这样的对话,是非常有意义的事情,希望明年还能邀请到你们,谢谢大家!