案例分析:产权式酒店投资的利好与风险规避

关注:0 次  更新:2021-11-7  案例分析:产权式酒店投资的利好与风险规避

  案例分析:产权式酒店投资的利好与风险规避近两年,伴随着一系列宏观调控对投资、投机型购房的抑制和打压,市场上部分投资类物业的问题开始日益显现。产权式酒店作为投资类物业的主要产品形式之一,近期由于频频出现问题,案例分析:产权式酒店投资的利好与风险规避而引起社会各界的广泛关注。为了使广大投资人士日后在选择投资此类物业时能做到心中有数,本文将结合一正一反两个案例,给出相应的风险提示与投资建议。

  3.规避风险三刃利剑,一是明确权属,二是看担保机制是否健全,案例分析:产权式酒店投资的利好与风险规避三是看是否具有完善的退出机制。

  金色假日酒店位于北京延庆,于2002年7月封顶,2003年1月开始试营业。占地16亩,高15层。当时在很多媒体上大打广告,广告语这样写道,“金色假日酒店位于八达岭国际旅游会展经济区,是延庆县工程,也是北京市头家产权式酒店,酒店正在热卖中。”

  广告介绍,产权酒店是一种新型的房产投资和消费模式,其特征是,业主投资购房,统一由酒店管理公司来经营,业主购购后即可坐收利润。金色假日酒店因其种种资源优势,丰厚,除了100%的物业产权外,还有10%~30%的纯利回报给业主。购了这种产权式酒店的房子,“就像搬回家一台提款机”,“安全可靠”,可以“边玩边赚”。

  2004年1月,300多名业主接到酒店物业管理有限责任公司的“通知函”,公司欲支付业主2003年1月1日~12月31日的房产经营收益。然而,一套30多万元的客房,一年只有数百元。而按照物业管理公司的承诺,应该是上万元。由于无法兑现当初的承诺,很多业主停止了银行还贷,并且,不断有业主申请仲裁或向法院提起诉讼。

  由“中信国安集团”投资30亿历时13年建造的“城”位于河北省香河,占地3600亩,总建筑面积40多万平方米。始建于1992年,于2001年全面投入使用。包括旅游、商业、酒店、餐饮、会议、娱乐、休闲等。其建筑以明清两代北京城为蓝本,将老北京的城廊微缩过来,内九外七的城楼、城墙均按明代京城1:1修建,设有建、安定门、永定门、正安门等城楼,只是将城墙长度缩短,并改为内部两层的空腹长廊,作为客房、餐厅、办公场所,其设计由当初的老一辈建筑大师为其担纲。整个建筑外观古朴典雅、气势恢宏。截至目前,“城”的商业、餐饮、能容纳3000人的大型会议、影视拍摄以及娱乐休闲设施已全部投入使用,在售的只是部分产权式酒店。

  据了解,“城”的产权式酒店于2003年开始销售,案例分析:产权式酒店投资的利好与风险规避并提出了一种个人投资理财模式。即每份投资10万元,投资期限较低3年,较长8年,在投期限内,投资者每年可获得6%的现金回报和2.3%的消费代金卡,现金回报每半年一返。投资期满,投资者如不选择继续投资,即可以与当初购购时同等的价比同时转售给经营公司。

  由于“城”的担保机制相对健全,所以,自2003年销售以来,取得了不俗的销售业绩,案例分析:产权式酒店投资的利好与风险规避并如约兑现了两次返租——2004年7月,“城”1521位业主收到1020万元投资收益;2005年1月,“城”2250位业主收到1659万元投资收益。2005年7月即将如约兑现第三次返租。

  产权式酒店,作为投资类物业的重要形式之一,近年来越来越受到广大投资人士的青睐。当然,除了与股市的低迷,人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解,银行负利率等客

  观因素有关外,与产品本身的优势也是分不开的。那么,在了解产权式酒店投资的优势之前,头先应了解一下什么是“产权式酒店”?

  业界普遍认为,所谓的“产权式酒店”,是由消费者或个人投资者购断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是购断产权而不仅仅是购断时段,即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者,这种酒店的每一个客房都各有独立的产权,案例分析:产权式酒店投资的利好与风险规避投资者一般不在酒店居住,而大多是用来投资,将客房委托给酒店经营获取,从经营利润中分红。有的还可获得酒店的一定期限的免费居住权。

  在了解了“产权式酒店”的概念之后,下面就要看其具有哪些方面的优势。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为,产权式酒店之所以受到人们的追捧,无外乎以下两个原因。

  产权式酒店投资的基本形式为,业主拥有一套酒店客房的产权之后,再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理,自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样,对于业主来说,省去了不少管理麻烦。

  不少“产权式酒店”都提供相当诱人的包租服务,每年给予业主固定百分比的回报率,包租年限有3年、5年,甚至10年不等。以“城”为例,其承诺的年率为6%,投资期限为3年至8年,以每份投资额15万元计算,投资者每年可获得的现金回报为9000元。基于此,业界普遍认为,“产权式酒店”的相对于其他类型物业而言,是比较稳定的,并且风险相对也小一些。另外,很多“产权式酒店”的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权,10~30天不等,对于异地置业者而言,案例分析:产权式酒店投资的利好与风险规避这一条件相当具有吸引力。

  虽然“产权式酒店”有以上种种优势,但亦蕴藏着诸多风险。所以,作为投资者来讲,应避免受高额回报的诱惑,清醒认识到其风险的存在。对此,北京乾坤律师事务所合伙人刘欣律师分析认为,产权式酒店的风险有三类,即市场风险、法律风险和诚信风险。

  市场风险即在酒店经营过程当中,相关政策出台、大的市场变动而带来的风险。比如,近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控,对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲,就意味着加大了投资成本。再比如,在投资年限内,如果政府出台相关政策,对此类物业及投资模式进行明令禁止。另外,一些市场的变动,比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投资渠道的日益健全,都会分流“产权式酒店”的投资人群,这样一来,便会引发一系列连锁反应,如下图:

  专家认为,在现有的政策环境下,对于想长线获取稳定收益的人士而言,可以考虑选择合适的项目投资,但对于想短期获取收益的购家而言,眼下并不适合投资。

  法律风险又分三个层面,头先是项目本身及操作方式不合法。比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等;其次是合同条款不合法。即合同条款的约定不够清晰,无法起到保障各方利益的作用;再次是担保机制不合法。即所提供的担保为无效担保。比如“碧溪”,当初提供的担保内容为,碧溪家居广场的收入、碧溪酒店的收入和碧溪家居广场的产权。根据《担保法》规定,企业及商家的收入不能作为担保的内容。所以,前两条为无效担保。另外,根据有关规定,以产权作为担保内容的,必须到有房屋管理部门进行登记备案,即在产权证较后一页的“其他事项”或“他项权利”的条款中,做出“本产权已抵押给××债务关系”的登记。登记之后,其担保方能生效。据了解,“碧溪”的产权并未到相应部门做过登记,所以,第三条同样属于无效担保。这里需要提醒的是,部分以产权作为担保内容的开发商,虽然到相关部门做了登记,但往往会在产权证上注明抵押期限,比如半年、一年或者两年。这是开发商不想承担责任的表现。因为根据“高法”的司法解释,这个期限是无效的,债务人(开发商)只有在偿还完所有的债务之后,拿着作过抵押登记的产权证到相关部门进行注销,产权的抵押以及开发商与业主之间的债务关系才能算真正结束。

  这种风险主要来自开发商。“产权式酒店”的开发商在出售酒店的过程中,其实已经在收回成本,如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善,由于酒店经营成本较高,一旦产生经营风险,投资者就没有任何保障。比如金色假日酒店,投资期限为20年,当初承诺10%~30%的丰厚回报,然而,真正兑现的只是千分之几、万分之几,甚至连千分之几、万分之几都兑现不了。稍加分析不难发现,造成“金色假日”无法兑现承诺的原因主要有两个方面,即销售策略和经营水准。以该项目50平方米的“标间”为例,当时售价14万元。后来,同样是50平方米“标间”,总价却提高到42万元,那么,10%的年回报即为21万元。假设该“标间”每年可获得的租金收益为15万元,返回业主14万元之后,经营公司还盈余1万元。显然,若返给业主21万元,经营公司则亏损6万元。虽然,这个15万元的年租金收益只是假设,但说明一个问题,即在一定租金收益的前提下,回报较低时,能够兑现;而当回报高出实际租金收益时,承诺的回报便兑现不了。久而久之,便形成恶性循环。这是项目前期的销售策略为后期经营埋下的隐患。还有,当售价上调、实际回报增高时,如果经营公司具有较高的经营管理水准,令租金收益也相应提高,也能从一定程度上避免出现承诺无法兑现的情况。但问题在于,租金反映的是市场实际需求的承受能力,所以,即使酒店的管理水准提高,租金的上升幅度也远不及房价的上涨幅度。

  与“金色假日”形成鲜明对比的是位于河北香河的“城”和位于北京珠市口大街的“中欣戴斯酒店”。“城”年率为6%的现金及2.3%的消费代金卡;“中欣戴斯酒店”年率为8%,业主每年还可获得3天的免费入住期。与同类产品相比,“城”和“中欣戴斯”的率的确偏低,但其收益相对较稳定。基于此,专家提醒,产权式酒店的投资期限越长、承诺的回报越高,其风险也就越大。一般而言,率为在6%~8%为比较合理。

  刘欣律师认为,造成以上种种风险的主要原因在于,信息的不对称以及投资者对转让、出租、担保等专业投资知识的欠缺。所以,刘欣律师建议,投资者在选择投资产权式酒店前期,应通过各个渠道了解项目的相关情况,比如开发背景、项目是否已被抵押,等等。另外,还需要增加专业投资知识、

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